Offener Brief an unsere Stadträte: Wie soll Vertrauen in ein umstrittenes Bauvorhaben kommen, wenn der Investor mittels Flugblättern falsche Tatsachen verbreitet?
Dieses Flugblatt der Riegel & Reiter GmbH (Wachsenburggruppe) wurde am 12.12.2021 in Briefkästen verteilt! Das ist kein Beitrag zur Vertrauensbildung oder Aufklärung - hier werden falsche Tatsachen verbreitet. Um die Stadtratsentscheidung am 15.12.2021 zu beeinflussen??
Liebe Stadträte, wollen Sie dieses Projekt mit einem Partner umsetzen, der es mit Fakten nicht ganz so genau nimmt?
Das Flugblatt des Investors kling gut,
was ist Fakt und was ist Fake ?
Im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung im Juni 2020 und zum B-Plan im Mai 2021 wurden zahlreiche schriftliche Stellungnahmen durch Bürger, die jeweils als Einzelpersonen auftreten, eingereicht. Das Amt für Stadtentwicklung und Stadtplanung hat gegenüber den Einwendern Anfang August 2021 mitgeteilt, dass durch die Stadtverwaltung unter Abwägung aller Belange ein Abwägungsvorschlag zur Prüfung und Billigung durch den Stadtrat erarbeitet wird.
Die Beantwortung der Verwaltung zu den einzelnen Stellungnahmen gegenüber den Einwendern sind noch offen, zudem liegt der angekündigte Abwägungsvorschlag offenbar auch noch nicht vor.
Grundsätzlich sind durch zahlreiche Meinungsäußerungen von Bürgern im betroffenen Gebiet (nicht von der Bürgerinitiative als Solche wie von verschiedenen Seiten fälschlich dargestellt wird) Ringelberg neu / alt, OT Kerspleben und der Krämpfervorstadt erhebliche kritische Sichtweisen bekannt, wobei durchaus auch Zustimmung zum Projekt vorhanden ist.
Insbesondere besteht große Zustimmung, dass mit einer Bebauung die Infrastruktur verbessert werden sollte. An diesem Punkt setzt nun die kritische Auseinandersetzung an, die im Einzelnen, folgende Sachargumente aufführt, die gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan KRV725 sprechen.
Folgende Kernpunkte und Sachargumente werden nochmals benannt:
1. Bebauung und gewünschte Gewerbenutzung sind mit dem aktuellen und rechtsgültigem B-Plan EFN083 „Ringelberg“ bereits möglich.
Dieser bestehende B-Plan berücksichtigt viele aktuell relevante Faktoren, fügt sich in die Umgebung ein und wird den Interessen der Bewohner gerecht. Die im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan KRV725 beabsichtigte B-Plan-Änderungen sind mit einer nachhaltigen, sozialen und ökologisch verantwortungsvollen Stadtentwicklung nicht vereinbar.
Die in der Stadtratsvorlage erfolgte wörtliche Bezeichnung der Fläche als „Gewerbeareal an der Leipziger Straße, das vorrangig Nahversorgungsfunktionen übernimmt“ ist eine irreführende Bezeichnung. Nach rechtsgültigem B-Plan handelt es sich hier um keine „Gewerbefläche“, sondern um das Sondergebiet 1 (SO 1) – Wohngebietszentrum mit einer zulässigen Verkaufsfläche für Lebensmittel und Drogerieartikel von insgesamt 1.500 m² und sonstige Sortimente sind bis max. 300 m². Darüber hinaus sind Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie ausnahmsweise der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaften vorgesehen.
Insbesondere ist zu befürchten, dass im Nachgang die bisher auf Eis gelegte Bebauung der Hangkante zwischen Meißner Weg und dem Areal KRV725 genehmigt werden muss, da sich diese dann zwischen zwei Bebauungen befindet und der Kaltluftabfluss ohnehin gestört ist.
2. Aufgrund der Massivität, Fläche und Höhe des Gebäudes entstehen verschiedene Folgeprobleme. Durch das 8-geschossige Haus sind mehr Nachteile als Vorteile verbunden.
hohe Flächenversiegelung
es fällt auf, dass eine Umsetzung des Bauvorhabens nach dem Thüringer Bilanzierungsmodell zu einem Verlust von Flächenäquivalenten in Höhe von 20.935 führt. Demgegenüber steht auf der Fläche lediglich ein Ausgleich von 16.790 Flächenäquivalenten. Ursache ist die übermäßige Flächenversiegelung aufgrund der Massivität des geplanten Gebäudes.
Dauerhafte Beeinträchtigung der Kaltluftentwicklung für die Oststadt
Der Investor behauptet, dass „nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt durch die Festsetzung extensiver Dachbegrünung für die obersten Dächer der Baufelder 1 und 2 sowie intensiver Dachbegrünung für die Dachfläche der Baufelder 3 und 4 vermindert werden“. Dem widerspricht die Aussage, dass Dachflächen für eine Terrassennutzung, für Aufbauten der technischen Infrastruktur und für Solarpaneele vorgesehen sind.
Der Investor behauptet, die Bebauung entsteht „ohne Inanspruchnahme von weiteren Grün und Freiflächen und ohne Reduzierung der Kaltluftentstehungsgebiete“. Beides ist falsch. Es wird wesentlich mehr Fläche versiegelt, als im bestehenden B-Plan und selbst die eigenen Klimagutachten räumen eine Beeinträchtigung der Kaltluftgebiete ein.
Das Umweltamt hat in seiner Stellungnahme festgestellt, dass „die Baufläche ein hoch aktives Kalt- und Frischluftentstehungsgebiet mit hoher bioklimatischer Ausgleichswirkung im stadtklimatischen Einflussbereich ist, die Flächen eine hohe Schutzbedürftigkeit (Klimaschutzzone 2. Ordnung) besitzen und großflächige Versiegelungen aus klimafunktionaler Sicht ausgeschlossen sind und mit der geplanten Baumasse umfangreiche stadtklimatische Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind“.
Im von der Stadtverwaltung zeitgleich zur Planung des KRV725 unterstützen Projektes HeatResilientCityII wird die Bedeutung der Kaltluftentstehungsgebiete hervorgehoben. Ebenso wird festgestellt, dass die Versorgung der Oststadt mit Kalt- und Frischluft wesentlich geringer ist als in der Weststadt. Für das Stadtklima und die Luftqualität ergibt sich dadurch im östlichen Stadtgebiet ein besonderer Schutzbedarf.
Das von der Invstorin beauftragte Gutachten bescheinigt keine besonderen Auswirkungen, allerdings sind hier Messpunkte (FH Erfurt und Flughafen Erfurt) gewählt, die eine tatsächliche Bewertung auf dem eigentlichen Baufeld rein theoretisch betrachten.
Dauerhafter Verlust und unnötige Belastung der P+R Fläche
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan KRV725 wird die mögliche Fläche für den P+R-Parkplatz verkleinert. Eine Erweiterung der P&R Parkplätze wird mit dem vorgelegten Bau verhindert.
Die am 01.07.2020 vom Stadtrat beschlossene Park-and-Ride-Konzeption, die einen zusätzlichen P+R-Parkplatz auf einem Grundstück an der Leipziger Straße (gegenüber vom Christophoruswerk) vorsieht, versiegelt wertvolle Ackerfläche. Eine zeitnahe Umsetzung ist nicht zu erwarten.
Problematische Einordnung der erforderlichen gewerblichen PKW-Stellplätze
Die vorgesehene Unterbringung der 26 Besucherstellplätze für die Gewerbeeinheiten in Doppelparkern auf der Rückseite des Gebäudes bzw. in der Parkgarage ist nicht zulässig – Stellplätze für Besucher müssen 1. vom öffentlichen Verkehrsraum aus erkennbar und 2. zu Zeiten des Besucherverkehrs stets zugänglich sein, sie sind 3. besonders zu kennzeichnen und dürfen 4. nicht anderen als Besuchern überlassen werden. 5. Doppelparker sind für Besucher- und Behindertenstellplätze unzulässig. Die wesentlichen Punkte 1 und 5 sind nicht gegeben.
Im Übrigen sind Stapelparkanlagen nach vorherrschender Rechtslage nur in allseits umschlossenen Garagen zulässig – dies ist nicht gegeben, die Doppelparker auf der Rückseite sind derzeit offen geplant. Im Übrigen sind diese unattraktiv und werden nur ungern angenommen (Angst vor Beschädigung und herabtropfendem Tauwassser, begrenzte Abmaße, erhöhte Wartung, geringe Lebensdauer etc.).
Unangemessene Erdgeschossnutzung
Die Nutzung der wertvollen Erdgeschossfläche für Stellplätze zu Lasten von Flächen für die Allgemeinheit ist abzulehnen.
Selbst das Bauamt hat in seiner Stellungnahme kritisiert, dass das Erdgeschoss vorrangig „als „Opfergeschoss“ mit Flächen für Nebenräume und ruhenden Verkehr“ fungiert und damit die Attraktivität der Passage leidet.
Die gesamte Planung ist wenig gemeinwohlorientiert
3. Keine ausgewogene Ergänzung der bestehenden Bebauung
In der Stadtratsvorlage wird folgendes irreführend behauptet: „die vorhandene Bebauung des Gewerbeareals an der Leipziger Straße, das vorrangig Nahversorgungsfunktionen übernimmt soll baulich und funktional qualitätsvoll ergänzt werden“. Zunächst einmal ist es kein Gewerbeareal, sondern Teil des Sondergebiets 1 – Wohngebietszentrum. Und dann handelt es sich bei der überdimensionierten Ergänzung nur untergeordnet um Funktionen des Sondergebiets (735 m²) bei einer Gesamtfläche vom 7.176 m². Es fehlt eine Aussage, dass die Funktionen des Sondergebiets dauerhaft öffentlich-rechtlich, etwa als Baulast abgesichert werden.
Maß der baulichen Nutzung falsch berechnet
Das Grundstück wird übermäßig ausgelastet und die dargestellte Ermittlung der Geschossflächenzahl ist falsch:
In der Begründung (Anlage 4) wird ausgeführt: „Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch festgesetzte Baugrenzen definiert. Diese Festsetzungen erfolgen aus städtebaulichen Gründen.“
In der Begründung (Anlage 4) wird ausgeführt: Die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche der Baufelder 1 bis 4 hat eine Größe von 2.012 m² - das entspricht einer Grundflächenzahl von 0,55 und damit der für Mischgebiete maximal zulässigen GRZ von 0,6 gemäß § 17 BauNVO. Bei Berücksichtigung der sonstigen nicht überbaubaren Grundstücksfläche von 821 m² als gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bei der Ermittlung zu berücksichtigenden Grundfläche ergibt sich eine Grundflächenzahl von 0,77. Das entspricht der nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zulässigen Überschreitung (50 vom Hundert, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8). Die Geschossfläche des Vorhabens umfasst ca. 5.660 m² (ohne Berücksichtigung der Balkone, Loggien und Laubengängen), das entspricht bei Annahme der Größe des Plangebietes (3.675 m²) als maßgebende Fläche des Baugrundstücks einer Geschossflächenzahl von 1,54. Damit wird die maximal zulässige GFZ für Mischgebiete von 1,2 gemäß § 17 BauNVO überschritten. Diese Überschreitung resultiert aus dem Planungsziel der Akzentuierung der Eingangssituation im Sinne einer Hochpunktentwicklung und ist somit städtebaulich gerechtfertigt. Hier liegt eine eklatante Fehleinschätzung vor: nach § 6 Abs. 6 Nr. 2 Buchst. a ThürBO sind Vorbauten nur dann auf die Abstandsflächen nicht anzurechnen, wenn sie nicht mehr als ein Drittel der Außenwand in Anspruch nehmen. Folglich sind sie in die Abstandsflächen und auch in die Geschossfläche einzurechnen. Der Laubengang ist als Teil des Hauptgebäudes zu betrachten, wenn er überdeckt ist. Da der Laubengang über die ganze Wandbreite geht, stellt sich im Übrigen die Frage nicht, ob es sich vielleicht nicht um einen Vorbau, sondern ähnlich einem Treppenraum handelt.
Gesetzlich vorgeschriebene Abstandsflächen werden überschritten
In den FAQ behauptet die Stadt; „Alle gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten.“ Hier liegt eine eklatante Fehlbehauptung vor, die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen werden nicht eingehalten. Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Zum bestehenden Parkplatz hin liegt die Abstandsfläche vollständig auf öffentlichem Raum und am Hochhaus wird die Straßenmitte überschritten.
Lage und Entsorgung Fettabscheider für Gastrobetrieb ist ungeklärt Es ist nicht geklärt, wo der benannte Fettabscheider eingeordnet werden soll. Da das Gebäude ohne Abstand auf die östliche Grundstücksgrenze gebaut werden soll ist kein Platz für den Fettabscheider vorhanden.
Behauptete ökologische Bauweise nicht nachgewiesen In der Vorhabenbeschreibung Anlage 3.2 wird behauptet, dass „die Konstruktion und Bauweise ressourcenschonend angelegt wird und das nachwachsende Baustoffe Priorität haben“. Dies ist eine irreführende Beeinflussung der Stadträte – bisher ist nicht bekannt, dass der als Baumaterial benannte massive Stahlbeton nachwächst. Genauso wenig ist die vorgesehene Gaskesselanlage für Heizung und Warmwasser CO2-neutral.
4. Bürger wurden vom Investor und der Stadt nicht mitgenommen. Fehlende Bürgerinformation.
Die behauptete Bürgerbeteiligung hat weder durch die Stadtverwaltung noch durch den Investor stattgefunden. Die benannten Termine stellen keineswegs eine Bürgerinformation dar, da diese entweder in geschlossen Gruppen (Ortsbegehung der CDU-OV) oder ohne hinreichende Bekanntgabe und Zugangsmöglichkeit erfolgte (Bürgerbeirat).
Die vom Stadtrat geforderte Information der Bürger durch die Stadtverwaltung hat nicht stattgefunden und wurde unter dem Vorwand „Corona“ vermieden.
5. Planung ist auch für die vorgesehenen Bewohner im 8 Geschosser nicht gut gemacht
Das zeigt sich in der minimalen Parkplatzanzahl, keine Grünfläche im Objekt, Doppelparker werden wohl kaum genutzt, warum keine Tiefgarage, sondern Opfergeschoss, Dachterrasse mit Gastronomie wenn gleichzeitig altersgerechtes Wohnen erfolgen soll. Bauausführung in Betonbauweise. Keine nachhaltige und ökologisch orientierte Bebauung.
Gezieltes Umgehen des Erfurter Wohnbaulandmodells Die Vorhabenträgerin hat zu Beginn der Abstimmungen mit der Stadt die Zustimmung zum Wohnbaulandmodell unterzeichnet, um Wohlwollen für das Vorhaben zu erreichen. Zwischenzeitlich wurde die Wohnfläche gezielt auf 3.250 m² reduziert, so dass nunmehr knapp die vorgegebene Mindestgröße von 3.500m² verfehlt wird und damit das Vorhaben keine Sozialwohnungen mehr ausweisen muss. Als „Ersatz“ werden nunmehr die beiden altengerechten Wohngemeinschaften und eine Cluster-Wohnung benannt. Es ist aber nicht gesichert, dass diese zu Sozialwohnungskonditionen vergeben werden. Im Übrigen stellt die Stadt selbst in der Begründung (Anlage 4) dar, dass das festgesetzte Nutzungsspektrum eine „erforderliche Flexibilität bietet, um im Zuge der Projektrealisierung auf geänderte Nutzeranforderungen eingehen zu können, ohne dass es einer erneuten Auslegung des Bebauungsplanes bedarf“. Somit ist einer Umwandlung der dargestellten Altenwohnungen in teure Eigentumswohnungen Tür und Tor geöffnet und wenn dies eintritt, ist auch der Stellplatznachweis obsolet, da für die Altenwohnungen wesentlich weniger Stellplätze zur Verfügung gestellt werden als für normale Wohnung
Das von der Vorhabenträgerin engagierte Planungsbüro selbst hat am 6. 1. 2020 mitgeteilt, dass sich ohne den Verkauf der Eigentumswohnungen aus den oberen 4 - 5 Etagen das Projekt sich "nicht rechne und keinen ausreichenden Gewinn bringen würde".
7. Verfahrenstechnische Bedenken und Haftung der Stadtratsmitglieder
Es ist sehr wahrscheinlich, dass dieses Planungsverfahren, sollte es fortgesetzt werden, in umfangreiche juristische Auseinandersetzungen mündet.
Es kann dabei auch nach Maßgabe des § 12 Abs. 3 S. 4 der Thüringer Kommunalordnung zu privaten Haftungen kommen. Hinzukommen Verfahrensfehler, die im jetzigen Stadium schon Schadensersatzansprüche gegenüber der Vorhabenträgerin auslösen können.
Auch haben Stadtverwaltung und Stadträte nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 24.03.2021 in der Sache 1 BvR 2656/18 u.a. (Klimaschutzgesetz) besondere Pflichten zum Gesundheitsschutz der Bürgerinnen und Bürger haben, den in diesem Verfahren evtl. bisher nicht hinreichend Rechnung getragen worden ist.
Umweltschutz und Klimaschutz ist nicht irgendeine Spinnerei junger Leute von Fridays for Future, sondern nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine Pflicht des Staates ist. In Leitsatz 2 der vorbezeichneten Entscheidung heißt es:
"Art. 20a GG verpflichtet den Staat zum Klimaschutz. Dies zielt auch auf die Herstellung von Klimaneutralität." Nochmal: Klimaschutz ist ein Staatsziel, das zu beachten ist.
Die Mitglieder des Stadtrats Erfurt als Teil der Exekutive sind auch daran gebunden. Und auch der Gesellschaft wird insofern mehr abverlangt: In diesem Sinne ist es der Bauherrin zuzumuten auf einen Teil Ihres geplanten Gewinns zugunsten vorrangiger gesellschaftlicher Interessen zu verzichten.
Der Erfurter Stadtrat hat es nun in der Hand und wird eine Entscheidung treffen!